En el suplemento depisos expliacamos los pasos a seguir para comprar una vivienda, estos son los títulos:

¿Cómo se calcula el precio?

El precio de una vivienda es proporcional a sus metros cuadrados, pero tenga en cuenta que éstos pueden expresarse de forma diferente:

·Superfície útil: Es el total de metros cuadrados de la vivienda, con balcones incluidos, pero sin contar las paredesLos terrados y patios se indican a parte, aunque, a veces, se incluyen como superfície útil.

·Superfície construida: son todos los metros cuadrados de la vivienda, incluyendo el grueso de las paredes y, a veces, los patios y los conductos de ventilación.

·Superfície computable: es la superfície construida más la parte proporcional de la portería, la escalera, el terrado, el jardín comunitario, etc., que le correspondan como propietario de las zona comunitarias del edificio.

La zona, la altura desde la calle y su orientación son otros aspectos que también influyen en el precio de la vivienda. La estructura del edificio, la calidad de los acabados, los aislantes térmicos y acústicos y las instalaciones en general también hacen variar el precio, pero aún más el número de cuartos de baño, los acabados de la cocina y de los baños, la calefacción yel aire acondicionado.

Comprar una vivienda antigua puede representar un ahorro respecto a una de nueva, pero no olvide que deberá añadir al precio de compra los posibles gastos de reforma o mejora de las instalaciones, ya sea para adecuarlas a su gusto, por necesidad de reparación o para cumplir con la normativa legal. Comprar una vivienda en construcción o sobre plano también puede ser un ahorro y, al mismo tiempo, le permite realizar cambios sobre el proyecto inicial, normalmente sin aumentar su precio.

Escoger un barrio

La elección del barrio o de la zona condiciona el precio de compra de la vivienda, los gastos futuros y la calidad de vida de toda la familia.

¿Puedo llegar fácilmente al trabajo, al colegio de mis hijos, a casa de familiares y amigos? ¿Hay transportes públicos cerca? Todos estos aspectos pueden influir decisivamente en la calidad de vida y en la satisfacción de toda la familia.

Si el barrio dispone de un buen nivel de equipamiento (comercios, mercados, escuelas, servicios sanitarios, cines y restaurantes, espacios verdes para los niños...), usted y su familia disfrutarán más de su nuevo hogar.

Los cambios que se deben a planes urbanísticos o a la construcción de obras públicas pueden beneficiarle o perjudicarle. El Ayuntamiento le facilitará información sobre los posibles proyectos que puedan afectar a la zona.

¿Cómo puedo saber si la vivienda está bien orientada?

Las viviendas orientadas hacia el interior de una manzana de edificios son más silenciosas y tranquilas que las orientadas hacia la vía pública. Es muy importante que la vivienda esté orientada al sol para aprovechar mejor la luz natural. También es importante que las habitaciones tengan ventana al exterior, que tengan buenas vistas y que los vecinos de otros edificios no puedan verle mientras está en casa.

¿Responde a mis necesidades de espacio y de distribución?

¿Tiene la casa los metros cuadrados y las habitaciones que usted esperaba? ¿Qué le parece la distribución? ¿Se pierde mucho espacio en zonas de paso como los pasillos o el recibidor? Para entrar en alguna habitación, ¿hay que cruzar antes por otra? Todos estos son aspectos que hay que valorar.

Si quiere hacer reformas o instalaciones nuevas, recuerde que tiene que añadir este coste al precio de la vivienda. También tiene que tener en cuenta que, durante los 7 primeros años, es posible que tenga que reformar la cocina o el cuarto de baño.

Comprobar si la construcción es de calidad

Usted puede realizar un examen minucioso, pero muy sencillo al mismo tiempo, de la construcción de su casa, para tener unas garantías razonables de su seguridad, solidez y calidad. Le recomendamos que controle los siguientes aspectos:

·Los puntos clave de la estructura: es importante comprobar si hay grietas o humedades en la vivienda. Si detecta problemas de este tipo, consulte con un arquitecto para recibir asesoramiento profesional.

·El aislamiento térmico y acústico: para asegurarse un buen nivel de comodidad y para ahorrar energía, es necesario comprobar el aislamiento de la vivienda respecto a la temperatura exterior. El aislamiento acústico es también muy importante para su confort.

·El circuito de agua compruebe si los grifos pueden abrirse simultáneamente sin que se pierda caudal de agua. Compruebe que el sistema que se utiliza para tener agua caliente se adapta a sus necesidades.

·La instalación del gas: compruebe si la vivienda tiene gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía le exigirá que haga los cambios necesarios.

·La electricidad: revise los enchufes para electrodomésticos, aparatos de calefacción o aire acondicionado y asegúrese de que tienen toma de tierra.

·La calefacción: ante todo, ¿hay calefacción? ¿Es de gas, eléctrica, por aire acondicionado?? ¿Es central o individual?

·El nivel de los acabados: ¿le gustan los acabados de su casa (pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras, etc.)? ¿Está de acuerdo con su calidad y colocación?

·Las puertas y ventanas: tienen que proporcionar luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico, además de evitar la entrada de agua.

¿Qué otros aspectos debo valorar?

¿Tiene garaje o plaza de aparcamiento? Si es así, deberá verificar si el garaje cumple la normativa vigente en cuanto a medidas, accesibilidad a la calle, vados... También deberá comprobar si consta en la escritura de la vivienda o en una escritura aparte (el hecho de inscribirlo en la misma finca registral ahorra gastos, pero puede dificultar una futura transmisión). ¿Hay alguna obra de mejora o rehabilitación prevista (ascensor, fachada...)? Si es así, tenga en cuenta que eso repercutirá en futuros gastos.

¿Qué tipo de información legal tengo que verificar?

Es fundamental obtener el máximo número posible de datos sobre su futuro domicilio para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con la realidad. Tenga en cuenta los siguientes aspectos:

·¿Está libre de cargas?: Antes de comprar una vivienda debe asegurarse de que está al corriente del pago de los impuestos y, por supuesto, libre de cualquier tipo de tasa o gravamen como hipotecas, censos, embargos judiciales, etc. Esta información se la facilitarán en el Registro de la Propiedad. También es conveniente solicitar al administrador o a la comunidad de propietarios el certificado que acredita que está al corriente de los pagos a la comunidad.

·¿Está afectado por algún plan urbanístico? Las normas urbanísticas regulan la ordenación de un territorio determinado. Si lo desea una sociedad de tasación puede ayudarle a conocer la situación urbanística y puede proporcionarle información acerca del inmueble en que se encuentra la vivienda. Se trata de un

certificado, expedido por el Ayuntamiento, en el que consta la situación urbanística del inmueble e información sobre si está afectado por lo establecido en el plan urbanístico correspondiente.

Si la vivienda que usted desea adquirir está gravada con una hipoteca en la cual no desea subrogarse, o con cualquier otra carga, el vendedor deberá cancelarla económica y registralmente antes de firmar las escrituras o en el momento de la firma (si no fuesen anuladas, usted tendría que hacerse cargo de los gastos).

¿Qué pasos debo seguir para formalizar la compra?

El derecho u opción de compra sobre la vivienda que en principio le interesa es una ventaja para usted. Le permite disponer de un margen de tiempo para decidirse o buscar otra mejor, para conseguir el dinero que necesita, para vender bienes personales que le ayuden a financiarla, etc. En el derecho u opción de compra, vendedor y comprador pactan un plazo de tiempo y una determinada cantidad de dinero, que es la prima que hay que satisfacer para tener derecho sobre otros posibles compradores. Si después del plazo fijado usted no compra la vivienda, el vendedor puede retener la cantidad entregada si lo acordaron previamente de este modo.

Las arras o fianza son una cantidad de dinero que no llega al precio total y que usted entrega al vendedor

como garantía de que comprará la vivienda

en un plazo determinado. Si al finalizar el mismo usted cancela la compra, perderá la suma entregada. En cambio, si el vendedor vende la vivienda a otra persona antes de finalizar el plazo, tendrá que devolverle el doble de esta cantidad. Si usted decide comprarla, las arras se consideran como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

La aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta previamente una de las partes. Es un trámite usual en la compraventa de viviendas. La empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.

Analice bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra, y fíjese en los derechos y obligaciones de las dos partes. Tenga en cuenta que la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios protege sus derechos y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos. Si antes de firmar usted considera que no ha sido bien informado de las ventajas, de los posibles inconvenientes y de cómo la ley le protege, solicite el asesoramiento de un abogado o de un profesional experto en transacciones inmobiliarias.

Es el momento culminante de la compra de una vivienda. Después de firmar la escritura pública, usted ya es propietario y así consta legalmente para cualquier persona, al quedar inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.

Los documentos que debería revisar antes de formalizar la compra son los siguientes: QUE LE RECOMENDAMOS QUE REVISE: Viviendas nuevas o adquiridas directamente al promotor ANTES DE FORMALIZAR LA ESCRITURA ? Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil ? Planos de la situación del inmueble y de la vivienda ? Descripción de la vivienda (superficie útil del edificio, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad...) ? Memoria de calidades ? Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad ? Contrato (con las condiciones generales y especiales) Viviendas de 2ª mano ? Títulos de propiedad del transmitiente (escritura, etc.) ? Último recibo anual del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, también conocido como "contribución urbana") ? Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al corriente del pago de los gastos de la comunidad ? Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple Registral del Registro de la Propiedad) EN EL MOMENTO DE ESCRITURAR LA COMPRAVENTA ? Cédula de habitabilidad ? Datos de la subrogación de la hipoteca (si procede) ? Estatutos y normas de la Comunidad, así como sus contratos de servicios y suministros (si procede) ? Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación

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